近一年半时间内北京仅有91个住宅小区进行前期物管招投标备案，“父子兵”现象犹存。

　　商品房小区的前期物业管理必须通过招投标的方式来聘选物业管理公司，这是《物业管理条例》规定的一项有划时代意义的新举措。北京的有关部门也规定，从2003年12月1日起，开发商必须通过招投标的方式来选聘前期物管公司。但本报记者在调查采访中发现，在过去近一年半的时间里，真正通过公开招投标的方式选聘前期物管公司的项目不及新开盘房地产项目数量的一半。

　　“现状”

　　大部分前期物管仍由开发商直接指定

　　日前，通州一位刚刚办理完入住的小区业主由于对前期物管公司不认可，要求开发商提供该物管公司的管理资质和以前公开招投标的文件，遭到开发商的拒绝。“现在我们才知道物管公司和房地产开发公司的法人是亲兄弟，而且物管公司就是专门为管理我们这个小区而成立的。”业主刘先生告诉记者，由于物管公司和开发商的特殊关系，所以这个小区在选聘前期物管公司的时候根本就没有进行公开的招投标，完全是由开发商直接选定，此前该物管公司没有任何住宅小区的实际物业管理和服务经验，管理服务的素质和水平则要比其他小区低一些。去年，北京有多个小区业主由于对开发商选聘的前期物管公司不认可，引发了不少维权行动。

　　事实上，2003年9月建设部公布《物业管理条例》中已经明确规定，开发商在进行房地产项目的建设初期，就应该通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物管服务。原北京市国土资源与房屋管理局也在《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》中明确提出，“自2003年12月1日起，凡申领《商品房预售许可证》的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位以及现售住宅的建设单位，应当按照招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”

　　“但是从目前实际情况来看，只有一部分开发商通过公开的方式选聘前期物管公司，更多的则是由开发商直接指定。”知名物管律师、北京京华律师事务所主任律师王飞表示。

　　记者从北京市居住小区管理办公室获悉，从2003年12月1日至今年4月初，共有91个项目在市小区办进行了前期物管公司招投标备案。据伟业顾问统计，2004年京城新开楼盘多达305个，其中住宅项目为180个。“这可以看出，真正进行前期物管招投标的项目数量是非常少的。”中国物业管理协会副秘书长、北京市首批物业管理评标专家董贤钧如是说。

　　记者对通州新开盘项目进行调查时发现，只有绣江南等几个项目公开选聘前期物管公司，而其他项目多数是开发商直接指定前期物管公司。同时记者发现，通州近80%的项目物管公司都与开发商有着千丝万缕的联系，且多数为开发商的子公司。

　　“剖析”

　　开发商自主权大，部分“邀标”实为请陪衬

　　“我们公司参与了几个项目的前期物管公司招投标工作，但更多的项目是通过‘邀标’的方式进行招投标。”北京悦豪物业管理有限公司董事长邓南宇告诉记者，此前建设部颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中规定，前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标两种。

　　“也就是说，楼盘前期物业管理的招标人是开发商，他可以决定邀请哪些物业管理公司参加招投标，也可以自行组织实施招标活动。这就给了开发商很大的自主权。”据邓南宇介绍，如果物管公司是开发商的子公司的话，开发商一般就直接指定其子公司为前期物管公司，有些项目开发商自己有物管公司也会通过“邀标”的方式来选聘物管公司，但最后“中标”一般都是开发商自家的物管公司，其他进行投标的物管公司则是陪衬。

　　“多数开发商有‘肥水不流外人田’的想法，因此千方百计把其项目的前期物管服务工作交给自己的物管公司进行管理。”董贤钧认为，目前北京多数项目的物管公司是开发公司的子公司，“子承父业”是制约公开招投标难以真正落实的主要因素。“虽然建设部已经明令要求房地产开发和物业管理进行分业经营，但是开发商依旧通过更换法人等手法组建其物管公司。”

　　解决之道

　　市小区办：正制定相应法规

　　北京市小区办主任赵春凯接受记者采访时也表示，目前小区办已经发现很少小区实行前期物业招投标的现象，小区办正在和有关部门协商联合制定一个法规，把房地产开发和前期物管工作很好地衔接起来，保证前期物管服务工作的到位。

　　律师：应加大监管力度和处罚措施

　　多数物管专业人士认为，目前住宅小区前期物管不能很好地实施公开招投标除了开发商的原因外，政府主管部门的监管也必须到位。

　　“实际上这是涉及到两个行业的问题，进行房地产项目前期物管招投标的主体是开发商，即使开发商不按照有关规定执行，物业管理主管部门很难进行相应的监管。”王飞建议相关部门制定法规制度对开发商的前期物管招投标行为进行监管，同时加大监管力度和处罚措施。如果开发商在前期物管招投标过程中侵犯了业主的利益，业主也可以“以合法形式掩盖非法目的”的理由向法院提出诉讼。